Résidence principale : louer ou acheter ?

résidence principale

Dans votre quête de liberté, vous pourrez discuter avec beaucoup de gens qui sont eux-même esclaves mais qui ont des idées très nettes sur ce que vous devez faire. Ils ont des idées sur tout. Ils ont surtout des idées, aurait dit Coluche. C’est d’ailleurs à ça qu’on les reconnaît, aurait répondu Audiard.

Une question classique sur laquelle les gens ont des idées bien arrêtées est la suivante :

Doit-on louer ou acheter sa résidence principale ?

La réponse de tout le monde est évidente : il faut acheter pour ne pas engraisser ce salaud de proprio. Si vous-même n’avez pas encore franchi le pas, vous êtes peut-être considéré(e) comme un(e) looser(looseuse).

Pourtant, ici comme ailleurs, ce n’est pas toujours en suivant la masse que l’on s’en sort mieux qu’elle.

La réponse est un peu complexe. Elle dépend

  • de l’état du marché locatif,
  • de l’état du marché immobilier (à l’achat),
  • des taux d’intérêt,
  • mais aussi de votre coût d’opportunité.

Si vous pouvez louer pour pas cher un bien cher à l’achat et que les taux d’intérêts pour les emprunts immobiliers sont élevés, l’évidence de l’intérêt d’acheter n’est pas fulgurante.

Situation classique d’achat de résidence principale

Lorsque les gens achètent leur résidence principale, en règle général, leurs mensualités sont au taquet de l’endettement permis (un gros tiers de leurs ressources). Ils estiment le prix maximum qu’ils peuvent investir (par exemple avec un crédit sur 25 ans). Et achètent le bien le plus grand qu’il peuvent avec ce budget maximal, qu’il vont évidemment dépenser.

Une fois endettés de cette manière, ils se dirigent vers leur bureau pour aller chercher ce salaire dont ils ne peuvent désormais absolument plus se passer. Ils seront propriétaires quelques années avant leur retraite.

Accessoirement, ils seront généralement « enchaînés » au bien en question. S’ils déménagent, une fois au maximum, ce sera pour avoir plus grand. Ils présenteront une inertie très grande à tout déplacement géographique, resteront dans un appartement ou une maison trois fois trop grande lorsque leurs enfants seront partis, bref, cet achat – souvent effectué sur un « coup de cœur » à un prix un peu élevé – les suivra jusqu’à leur mort.

Le coût d’opportunité

En ce qui me concerne, j’ai réussi à me libérer en suivant un parcourt complètement différent de celui qui vous est fléché habituellement.

J’ai commencé mon trajet vers la liberté en étant locataire d’un petit appartement peu cher. Il me restait donc pas mal de ressources financières disponibles ! Le fait d’avoir un loyer très inférieur à mes ressources m’a permis deux choses.

Un dossier bancaire encore plus solide

Vous le savez, pour obtenir un crédit immobilier, je n’attaque pas les banques de manière classique. Je ne mendie pas un toit sur ma tête, en leur montrant patte blanche, tremblant tel un roseau pris dans une tornade, en espérant être assez intéressant pour qu’on me fasse l’aumône de l’acceptation d’un prêt. Non. Je leur propose au contraire l’opportunité d’être mon partenaire sur une bonne affaire. Nous approfondirons ce point ultérieurement.

Néanmoins, et surtout pour les premières acquisitions, le fait d’avoir un train de vie très faible, avec peu de dépenses incompressibles (grâce à ce faible loyer) met tout de même carrément de l’huile dans la machine. Si vous mettez sur la table un bon business, et que vous avez les moyens de rattraper le coup avec vos deniers en cas de problème passager, pourquoi la banque estimerait-elle risqué de faire affaire avec vous et de toucher ses intérêts ?

Pour être franc, de tous les dossiers de prêts immobiliers que j’ai bouclés, le seul qui ait été pénible fût celui pour ma résidence principale, que j’ai achetée en dernier ! Eh oui, mendier un toit sur sa tête, comme je le disais, c’est la pire des situations de négociation. Depuis, cet appartement a d’ailleurs été mis en location…

Des possibilités d’investissement largement accrues

Par ailleurs, cet argent que je n’ai pas investi dans une acquisition l’a été autre part. J’ai aisément pu monter des dossiers de prêts sur des SCPI, en passant, et surtout pu effectuer des investissements boursiers (entre autres) bien plus important. Et cela m’a directement rapporté. Plus que la différence entre la croissance de la partie remboursement de capital de mes mensualités et les intérêts versés si j’avais acheté.

De plus, pour acheter sa résidence secondaire (et contrairement à ce que j’ai fait pour mes investissements locatifs), vous devez constituer un apport et vous en départir, puisqu’il va passer dans l’achat. Encore pas mal d’argent que vous ne pourrez pas investir ailleurs.

Acheter la résidence principale a un coût d’opportunité. Il faut estimer ce que vous coûte le fait de ne pas pouvoir investir la différence entre votre loyer (faible) et vos remboursements d’échéance (maximum de votre endettement)

Cas pratique : un exemple d’actualité

Je ne réside plus en France. Je suis actuellement au Royaume Uni. Je n’envisage pas de rester plus de 4 ans au total (3 au moment où j’écris ces lignes), car j’ai encore pas mal de pays à explorer.

Lorsque je suis arrivé, il était hors de question d’acheter directement. Pourquoi ? Parce qu’on n’investit pas dans ce qu’on ne connaît pas ! Jamais. En aucune manière. Même si un type ultra sympa vous propose sur le ton de la confidence le coup du siècle et que ça a réussi à plusieurs personnes. On n’investit pas dans ce qu’on ne connaît pas. Gravez ça en lettre de feu dans votre esprit.

J’ai donc souscrit à un contrat de location d’un an (les dispositifs britanniques sont différents des français). Par conséquent, au moment où je vous écrit se pose la question du déménagement.

Je pense me déplacer dans une petite ville pas très loin de là où je vis actuellement. Examinons les chiffres.

Je vais déménager (pour une durée non déterminée, entre un et trois ans) dans une maison mise en location à £895 par mois. Il se trouve qu’elle est aussi proposée à la vente à £265 000. Pour l’acheter, il faut grosso-modo fournir un apport de 10% du montant de l’achat. £26 500 à immobiliser, ce n’est pas rien. Prenons un taux d’intérêt moyen ici et maintenant : 3.9% sur 25 ans (ce qui est déjà bien trop long lorsqu’on a atteint ou dépassé la quarantaine). La maison me coûterait alors £1 246 par mois (je n’ai pas compté les taxes à l’achat, mais elles s’élèveraient à  £4 250 au total)

Le marché immobilier britannique atteint actuellement un record historique. Voyez plutôt :

Evolution de l'immobilier britanique

En ce qui me concerne, ne parierais pas à la hausse (la campagne anglaise, ce n’est pas Paris…), surtout dans un contexte de Brexit. Et pour d’autres raisons, car je connais à présent ce pays et j’ai plus d’informations pour estimer son avenir économique que simplement mettre mon doigt mouillé en l’air pour estimer la direction du vent.

Bref, l’achat à but de plus-values n’est pas du tout évident.

Par ailleurs, considérant que je quitterai ce lieu, faire en sorte qu’ensuite la maison s’autofinance nécessiterait un crédit sur 52 ans… frais d’agence immobilière non inclus !!! (Sans rentrer dans les détails, ici elles sont quasiment incontournables, contrairement à ce qu’on peut faire en France)

Si je désire en plus rester flexible, je n’ai aucun intérêt à immobiliser £26 500 plus £351 par mois (plus les frais d’agences) sur 25 ans, sans plus-value latente ni possibilité d’autofinancement transparent (je ne parle même pas de dégager un quelconque cash-flow positif).

Dans cet exemple, louer correspond plus à ma situation qu’acheter.

Comme quoi, il faut examiner chaque cas individuellement, et ce dans son intégralité, avec ses contraintes, projets et perspectives. Je peux vous aider à avancer vers votre liberté. Ou alors, vous pouvez suive la masse comme des moutons… Il y en a qui ont essayé. Ils ont eu des problèmes. Maintenant, c’est vous qui voyez.

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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    Jonathan Nobelisen - 30 janvier 2018 Reply

    Bonjour,
    Je cherche à mettre en place un partenariat basé sur l’échange d’article et votre blog m’intéresse beaucoup.
    Pour en discuter, je reste à votre disposition.
    Merci

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