Cas pratique : éviter un investissement qui donne la gueule de bois

mauvais investissement

Il y a quelques années, alors que j’étais secrétaire d’un club d’investissement sur Paris, on est venu nous présenter une opportunité d’investissement dont je voudrais vous entretenir rapidement pour vous montrer que tout n’est pas toujours aussi rose que ce que l’on présente.

Il s’agissait à première vue d’une opportunité alléchante. Investir dans les vignobles bordelais. C’est sexy, sympa, ça crée de la valeur, ça s’exporte du tonnerre, la rentabilité des vignes de la région est connue, bref, c’est du tout bon.

On nous explique qu’il s’agit d’accéder au marché caché du foncier du terroir, limités en surface (l’AOC est fixe) mais encore très atomisé. Un foncier en moyenne en croissance sur 20 ans et fuide… Pour qui peut y accéder.

Nous apprenons en effet qu’on estime que 2 à 3% du foncier changent de main chaque année, mais que les opportunités sont le plus souvent cachées pour qui n’appartient pas au réseau local (voisins, notaire, banquier local, centre de gestion…).

Un bon coup rare

Du coup, l’offre a tout du bon coup. On investirait dans une société d‘exploitation de grands crus déjà existante et intégrée au tissu local, gérant une propriété d’un bon domaine et dont le circuit de distribution est déjà en place, avec pour but l’achat et la consolidation de vignobles de l’appellation en question, et dans la foulée montée en gamme de l’exploitation.

Les projections sont bien fichues, l’objectif de croissance brut à 6%, les scénarios de sortie (dont je vous fait grâce) bien exposés, l’équipe à un beau CV. Il n’y a ni frais d’entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion. valorisation est basée sur le foncier et le stock, c’est à dire des actifs tangibles, ayant peu de volatilité. Et comme ils prévoient de monter en gamme (si tout va bien), le foncier s’appréciera.

Un bon bilan prévisionnel…

… Et un bon cash flow

On ferait partie de la première des trois vagues de levées de fond : la vague « Love Money ».

La cerise sur le gâteau

Et pour rassurer tout le monde, ils ont mis en place un dispositif garantissant l’alignement des intérêts de l’investisseur et du gérant. En effet, l’entité possédant le foncier et chargée de l’exploiter serait gérée par une seconde structure, qui ne touche que ce qui dépasse des 6% annoncés. En dessous, tout est pour les investisseurs, c’est à dire notre pomme. S’ils ne font que 3%, ils ne touchent rien. Du coup, ils vont tout faire pour faire plus et nous garantir nos 6%. C’est top. Et c’est même assorti d’une petite carotte fiscale que nous ne détaillerons pas ici.

Franchement, vous n’investiriez pas, vous ?

Bordelais foncier

L’appréciation du foncier n’est pas si évidente

Oui, mais…

Nous, on ne l’a pas fait. En effet, la société de gestion indépendante qui a tout intérêt à faire en sorte que vous gagniez le rendement maximal, c’est une très belle présentation marketing. Mais si on y réfléchit deux secondes, ça signifie que :

  • les investisseurs prennent tous les risques, avec des pertes non limitées (non « capées », comme on dit) – faillite, mauvais résultats, mais surtout perte de valeur du foncier -, risques non encourus par la société de gestion ;  tandis que la potentialité de bénéfices, elle, est limitée (6% bruts). Si je vous propose un jeu où je peux gagner sans limite mais pas perdre, et que vous, de votre côté, deviez investir en risquant de tout perdre mais sans gagner plus que 6% brut par an, vous jouer avec moi ?
  • La société de gestion facture bien les frais de gestion qu’elle veut à l’entité foncière, je ne vois pas bien comment on les empêcherait…

Bref, c’est aussi intéressant qu’une offre Scellier packagée…  Evitez de jouer avec des gens qui mettent en place des dispositifs contre vous, ils ne sont pas honnêtes. Cherchez des gens qui jouent avec vous.

En conclusion, cette offre d’investissement affichait une étiquette de grand cru, mais c’était du rouge qui tache. Analysez bien les offres qui vous sont faites d’entrer dans des business : soit c’est un pas vers la libération, soit c’est une chaîne de forçat à vos pieds. C’est votre intelligence qui vous le dira… Et bien entendu, je suis là pour vous aider.

 

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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