Cette forme d’immobilier sous-estimée qui m’a rendu riche

immobilier
Tout le monde vous a rebattu les oreilles avec la location touristique, parfois improprement appelée location saisonnière par des gens qui ne savent pas de quoi ils parlent (les deux qualificatifs existent auprès de l’administration fiscale, et ne correspondent pas à la même chose). J’en ai fait dès 2010, bien avant que la déferlante de la mode ne s’empare du concept. J’en suis sorti au moment de l’emballement, ce que vous vous narrerai dans un autre article.
J’ai aussi connu personnellement des gens accumulant un nombre important de chambres de bonnes sur Paris. Car plus la surface est petite, plus c’est rentable. A partir du moment où le bien est louable légalement (surface habitable d’au moins 9 mètres carrés ou volume d’au moins 20 m3, et hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m), les avantages sont les suivants :
  • La surface étant faible, l’investissement aussi.
  • Plus la surface est faible, plus le rendement est grand, et ici il est très important. Une chambre de bonne comme vous en trouvez des palanquées dans le XVIème par exemple (un des quartiers les plus bourgeois de Paris) se loue aisément (prix de 2017) 600 €/mois pour un 10 m² qui s’achète dans les 100 000 €… Soit un rendement brut de 7% plus l’appréciation de votre bien (qui, sur le long terme à Paris, fait toujours un nombre positif et intéressant). Disons que si vous avez des travaux à faire, vous tomberez à 6% plus appréciation. Si vous faites un « coup » grâce à l’achat d’une ruine, ou d’un lot, ou idéalement des deux à la fois, vous allez remonter à 6.5% plus appréciation si vous vous débrouillez bien.
  • Dès le bien mis en location, des centaines de gens vont se presser pour vous le louer.
En ce qui me concerne, j’ai toujours refusé ce type d’investissement :
  • Vous attirez une population peu fortunée et les risques de loyers impayés sont très importants. C’est d’ailleurs un problème qui arrive ponctuellement à tout le monde, si j’en crois les quelques blogs immobiliers sur lesquels j’ai trainé récemment… Sauf à moi. Avec mes techniques, je n’en ai jamais eu un seul, sur aucun appartement.
  • Les risques de dégradations sont très importants. Les personnes que je connaissais faisant de la chambre de bonne m’ont à l’occasion entretenu d’un locataire qui venait de partir. L’état de l’appart était tel qu’il leur avait fallu refaire intégralement le lieu, pour une valeur de travaux de 2 ans de loyer…
  • De la même manière, l’étude des biens devient très « touchy » à l’achat. Un tuyau mal placé pour l’endroit où vous voudriez placer la cabine de douche, et vous devez aller chercher autre part. Dès qu’il vous faut faire un peu de plomberie, changer un truc électrique, ou n’importe quoi d’autre, le coût devient prohibitif par rapport aux loyers à venir. Difficile de prendre une ruine et de la transformer en truc hyper chouette (et donc d’apporter de la valeur) dans ces conditions…
  • Mais surtout, surtout, il n’entre pas dans mes valeurs d’exploiter de cette manière la misère humaine. Je préfère apporter de la valeur et proposer des produits dont je sois fier.
Ma solution, j’aurai l’occasion de vous la détailler par le menu. Mais ma finalité, c’est d’acheter (en ruine) des surfaces moyennes (j’ai aussi une grande surface, celle qui fera la plus belle culbute à la revente – car c’est celle que j’ai pu le plus transformer -, mais qui est moins intéressante d’un point de vue locatif), d’en faire des biens meublés hyper design, bien conçus, facile à vivre, de cibler essentiellement la clientèle étrangère (mission pour le boulot – qui paye parfois directement le loyer -, année sabbatique prise sur Paris, j’ai eu beaucoup de cas différents). Je réalise des appartements ressemblant à ça (ce sont des photos de parties de certains de mes appartements, hein, pas des trucs que j’ai trouvé sur le net…) :

 

Appartement 1 Appartement 2 Appartement 3

Annonces placées en anglais, connaissance de ce qu’attend votre cible,  appartements beaux et de qualité… Avec tout ça :

  • Vous évitez certains pièges du touristique dont je vous parlerai ultérieurement
  • Vous avez vos 7% de rentabilité brute hors valorisation de votre bien (mais avec, il est vrai, bien plus d’efforts à l’achat sur la recherche, les dossiers bancaires et surtout sur la conception du plan, la direction de travaux, l’ammeublement, la décoration, etc. – je vous apprendrai comment faire)
  • Vous effectuez une vraie culbute sur le prix de la future revente (apport de valeur plus effet « coup de coeur »)
  • Vous attirez une population qui paye
  • Vous attirez une population qui ne dégrade pas l’appartement (c’est un principe général : on prend plus soin de ce qui est beau. C’est exactement la raison qui pousse les gens à repeindre systématiquement les murs des immeubles taggués, même lorsque cela semble vain : les études montrent qu’un mur laissé taggué attirera systématiquement des centaines d’autres tags qui vont s’étendre, alors que les murs repeints finissent par lasser les taggeurs).
  • Vous êtes fier(e) du bien que vous proposez et de la valeur que vous apportez, les gens sont bien dans votre appartement, et vous vous regardez sans problème dans la glace.

Cette technique a été une pierre essentielle de ma libération. Elle peut l’être pour vous aussi. Je vous y aiderai.

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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