Les deux types d’immobilier dont on ne vous parle jamais

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Il existe selon moi deux manières de faire de l’immobilier. Deux manières dont on ne vous parle jamais. Pourtant, ces deux options sont très différentes, et conditionnent toutes vos décisions concernant un bien.

En fait, un bien immobilier, c’est exactement comme une valeur boursière : vous pouvez, pour chaque produit, chercher la valeur ou le rendement.

Immobilier de rendement

Le but ici est de faire en sorte que votre investissement vous rapporte du cash immédiatement. Vous voulez un rendement net positif, c’est-à-dire que les loyers doivent être supérieurs à la somme du crédit, des charges récurrentes, de l’imposition et des charges exceptionnelles.

Il vous faut choisir des zones où l’immobilier est peu cher et où la demande locative est forte (comme par exemple certaines banlieues parisiennes de la petite couronne sud – mais ce n’est qu’un exemple).

Il vous faudra ensuite décider du minimum de travaux permettant d’avoir un bien présentable et possible à louer au prix que vous aurez déterminé. Il vous faut un entrepreneur peu cher et rapide.

Il vous faut tout étudier à l’économie : immeuble avec de faibles charges non récupérables sur le locataire, ville avec une faible taxe foncière… Il faut vous assurer que vous n’aurez pas de ravalement avant longtemps, ni de travaux de toiture, ni de frais important sur l’immeuble. Faites-en bien le tour, lisez tous les comptes-rendus de copropriété, etc.

Il vous faudra enfin le crédit le plus long possible, de manière à avoir un remboursement mensuel le plus faible possible, afin de pouvoir mettre une partie du loyer dans votre poche.

Vous serez alors en mesure de générer un flux de trésorerie qui vous rapprochera un peu de votre liberté.

Immobilier de valeur

Là, l’optique est totalement différente. Il s’agit d’acquérir un bien à un bon prix, si possible une ruine, dans une zone qui monte (et dans laquelle tout vous porte à croire qu’elle continuera en moyenne à monter sur le long terme).

Votre bien sera aussi situé stratégiquement de manière à attirer une clientèle désireuse de payer un loyer élevé pour un bien au top. Il faut une copropriété très bien tenue (et donc avec plus de frais), qui rénove dès que les parties communes ne sont pas belles.

Il s’agira de rénover l’appartement intégralement, de refaire les plans, de choisir des matériaux de qualité, de le meubler et de le décorer avec goût. Il vous faut un entrepreneur de haute qualité.

Il vous faudra le financer avec le crédit qui vous coûtera au total le moins cher. Il sera court, et ses mensualités seront importante.

Au niveau du flux de trésorerie, vous serez à 0. Vous serez peut-être même en négatif les premières années (avant que les loyers n’atteignent lentement l’équilibre avec les coûts). Vous effectuerez alors ce que l’on appelle un effort d’épargne.

Le but ? D’avoir un bien financé en quasi-totalité par la location (avec des locataires de haut niveau, soigneux, et qui payent toujours) et de faire une importante plus-value à la revente. Afin d’effectuer grand bond vers votre liberté.

Notez que comme le remboursement est court, vous pouvez, selon les cas, garder certains de ces biens, qui vous fourniront à terme un loyer plus important que les premiers.

Lequel choisir ?

Les deux types d’immobiliers sont intéressants… Encore faut-il avoir conscience de leurs différences !

En ce qui me concerne, j’ai plus souvent misé sur la valeur que sur le rendement (entre autres parce que c’est plus intéressant et agréable à faire). Ma première acquisition, près du Canal Saint-Martin à Paris, a doublé son prix au mètre carré en trois ans… Avec un autre de mes appartements, dans le XIVème arrondissement parisien (une surface plus importante), j’avais, dès la fin des travaux, déjà gagné 50 000 €, frais de notaires et montant des travaux pris en compte.

L’immobilier de rendement comme de valeur sont réalisables tous deux dans toutes les zones géographiques (je vous rappelle tout de même qu’on n’investit que dans ce qu’on connaît, n’allez pas signer une achat en Roumanie parce qu’il paraît que c’est le cou du siècle alors que vous n’y avez jamais mis les pieds…)

Je vous aiderai à effectuer vos investissements.

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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