L’emprunt immobilier et les produits financiers en un seul produit

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Il y a plusieurs axes principaux de l’enrichissement. Mais entre ces axes, vous pouvez trouver des mélanges… Par exemple, lorsque je faisais de la location touristique – en 2010, bien avant la mode qui a déferlé sur le net et m’en a fait bougé, car un plan connu de tous est généralement un plan pourri (il n’y a qu’à voir l’évolution du touristique sur Paris pour s’en convaincre) – je faisais à la fois de l’immobilier et de l’entrepreneuriat. De la même manière, je vais vous présenter une manière pas trop violente de vous lancer en utilisant certaines propriétés de l’immobilier et de la bourse à la fois.

Les SCPI

Les SCPI sont un produit auquel je me suis intéressé à partir de 2010, là aussi (avant qu’elles ne connaissent une petite mode). Comme je ne suis pas vendeur de rêve, on va poser tout de suite le décors : un placement où d’autres gèrent la création de valeur (et se rémunèrent dessus) ne sera jamais un aussi bon coup que ce que vous ferez vous-même. Par ailleurs, c’est un placement plutôt long terme (mais ça, ce n’est pas un défaut, simplement une caractéristique) et assez peu liquide. Cela demeure, lorsque c’est bien utilisé, une bonne manière d’obtenir un investissment relativement sécurisé (par diersification) et passif (puisque vous ne gérez rien). Et sur lequel vous pouvez faire levier, ce qui nous intéresse particulièrement.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dite aussi « pierre papier », est en gros une structure qui collecte de l’argent pour acheter des biens à offrir en location, généralement des bureaux ou des boutiques. Elles sont souvent spécialisées et connaissent donc plutôt bien leur propre marché (immeubles de bureaux en banlieue parisienne, boutiques en province, etc.) Elles vous versent trimestriellement votre part de loyers (un peu comme des dividendes), et la valeur de vos parts monte lentement avec le temps, de même que les loyers (c’est de l’immobilier). Chaque part de SCPI étant un panier moyen d’un grand nombre de biens, vous êtes prémuni de problèmes importants de loyers impayés ou des problèmes matériels qui peuvent survenir sur un seul bien.

Certaines sont à capital variable (on entre quand on veut), d’autre à capital fixe (on entre lors d’une augmentation de capital, où lorsque quelqu’un vous revend ses parts). Mais surtout, elles ont différents objectifs. Certaines vous offrent du rendement, d’autres de la défiscalisation, etc.

Choisir et acheter vos SCPI

Primo, on va faire simple : arrêter de rêver devant les défiscalisations (ça, c’est vraiment français) et achetez des SCPI de rendement. C’est tout.

Secundo, à moins de n’avoir un capital qui pionce et que vous voulez investir à long terme et passivement (auquel cas il peut valoir le coup d’acheter cash en nantissant une assurance-vie), mon conseil est d’acheter à crédit. Car les SCPI sont éligibles aux crédits immobiliers… Bien entendu, ça ne se fait pas tout seul, car les banques sont souvent d’accord pour vous financer uniquement sur les leurs propres, de SCPI, qui ne sont que rarement celles dont vous voulez. De plus, comme à mon habitude, je vous propose de vous faire financer intégralement (pas d’apport, pas même les droits d’entrée, roots, quoi).

Bref, si vous vous en sortez bien, vous êtes proche de l’opération blanche (il conviendra de déduire correctement de vos bénéfices les intérêts d’emprunt, selon votre situation fiscale) et vous avez un petit capital qui se construit tout seul. Au moment où j’ai souscrit, les taux d’intérêts étaient un peu élevés, et j’ai d’autre part été obligé de passer par une banque un peu spéciale pour effectuer le financement des SCPI précises que je désirais. Mais profitant d’une baisse de taux et d’un regroupement de dossiers immobiliers au sein d’une banque, j’ai mis dans la balance le rachat des crédits SCPI, et la blancheur de l’opération a été restaurée. Je vous apprendrai à faire ça…

N’oubliez pas, lorsque vous souscrivez, vous avez un droit d’entrée (l’équivalent des frais de notaire, quoi), et il y a un split entre la valeur d’achat et celle de revente de la part. Pour que ça vaille le coup, il vous faut donc attendre d’avoir touché, en loyers dont vous aurez ôté les intérêts d’emprunt, au moins les frais d’entrée d’un côté ; et que le prix de revente de la part ait au moins rattrapé votre prix d’achat initial d’autre part. C’est pourquoi je parle d’un placement long terme. Je dirais que 5 ans est un minimum – mais c’est presque toujours le cas en immobilier… Du coup, le plus tôt vous agissez, le mieux c’est, comme toujours !

Vous augmenterez aussi légèrement votre niveau d’endettement, mais c’est très gérable et je peux vous apprendre à vous en débrouiller (m’étant très bien sorti moi-même de taux d’endettement énormes tout en continuant d’investir).

Que faire de vos SCPI ensuite ?

A terme, vous pouvez

  • soit décider d’attendre la fin du crédit (si vous êtes en opération blanche, il vous faudra probablement au moins 20 ans) afin d’avoir un capital de secours qui vous fournit des loyers passifs ;
  • soit de tout vendre avant terme du crédit et d’empocher la différence ;
  • mais comme je ne fais rien comme tout le monde, je vous propose l’option « je n’ai pas 20 ans devant moi » : revendre, par exemple au bout de 10 ans,  ce qu’il faut pour rembourser par anticipation ce qu’il vous reste de crédit et profiter des parts restantes qui vous verseront un loyer passif.

Un exemple : mon propre achat de SCPI

Pour finir, il faut bien étudier les SCPI au moment où vous souscrivez (n’oubliez pas de diversifier entre bureaux et boutiques d’une part, et entre régions géographiques d’autre part !), mais afin de vous faire une idée, voici pour exemple ce sur quoi j’avais fini par me fixer en 2011, une fois les rendements, l’estimation d’évolution (ne vous enflammez pas pour les rendements élevés affichés par une SCPI qui a été créée un an auparavant, ils baisseront de manière mécanique !) et la diversification  analysés :

  • Souscription à la SCPI Epargne Foncière, de La Française AM (bureau sur Paris et région parisienne) pour 29.9% du total
  • Souscription à la SCPI PFO2, de Périal (bureaux à basse consommation énergétique, Paris et grandes villes de province) pour 37.1% du total
  • Souscription à la SCPI Novapierre, de Paref Gestion (murs de commerces sur Paris) pour 18.3% du total
  • Souscription à la SCPI Pierre Plus, de Ciloger (murs de commerces en province) pour 18.7% du total

(Pourquoi des pourcentages tarabiscotés ? Parce qu’une part a un prix donné, parfois élevé, et qu’on ne peut pas acheter des fractions de part).

Je vous rappelle qu’il n’est pas question pour vous de dupliquer ce portefeuille des années après, il vous faut mener votre propre étude !

A l’époque, j’avais effectué une petite souscription, pour un total d’un peu plus de 120 000 €, mais c’était toujours ça de lancé – en ce temps-là, je ne faisais tourner qu’un seul appartement et j’avais du mal à trouver un nouveau bien, alors j’étais très heureux d’avancer. Depuis, ça s’est gentiment apprécié, et dans quelques années je les redécouvrirai comme une heureuse surprise (passive).

L’important, c’est de faire au moins un premier pas vers votre liberté…

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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