L’immobilier : quand y entrer… Et quand en sortir

vente-appartement

Il y a les gens qui passent 12 heures par jour à vous expliquer qu’ils n’ont pas besoin de travailler, qu’ils sont riches et qu’il faut absolument que vous leur donniez votre argent aujourd’hui pour être comme eux. Et puis il y a ceux qui ont vraiment accompli ce qu’ils décrivent, qui vivent vraiment tous leurs projets sans avoir besoin qu’ils soient rémunérateurs, et qui ne cherchent pas à vous vendre des trucs trois fois par jour. En vous basant sur le délai écoulé entre le dernier billet de ce blog et celui-ci, je vous laisse deviner à quelle catégorie l’auteur de ce site appartient… 😉

Aujourd’hui, je voulais partager une réflexion avec vous. Je me tue à le dire sur tous les tons, mais la finance ne sert pas à devenir riche. Elle sert à le rester. L’immobilier, lui, sert à devenir riche, grâce à l’effet levier qu’il permet. On en a déjà parlé. Donc quand faut-il entrer dans l’immobilier ? En gros, je répondrai à la chinoise : « le meilleur moment pour planter un arbre, c’était il y a 20 ans. Le second meilleur moment, c’est maintenant ». Si, comme moi, vous créez votre patrimoine via un emprunt sans apport, ni de quoi payer les travaux, ni même les frais de notaire, d’un point de vue investissement, le dit patrimoine a été créé ex nihilo (mais pas sans boulot, par contre !! Ni sans prise d’un minimum de risques).

Une fois l’effet levier essoré jusqu’au bout de ce qu’il peut donner, c’est à dire une fois le bien remboursé, il convient de se demander quoi en faire. D’une certaine manière, ce moment marque l’entrée dans la richesse (à vous de définir cette notion pour vous, vous devez savoir quel est votre nombre…) Et là, il s’agit de savoir compter. La rentabilité d’un bien s’estime en incluant bien entendu les impôts fonciers et les charges courantes de l’immeuble (je pense notamment aux appartements en copropriété), mais aussi en lissant les charges moins régulières. Ravalement tous les 10 ans, rénovation de l’électricité et de la plomberie dans l’appartement au bout d’un certain temps, renouvellement des meubles et de l’électroménager si vous louez en meublé (et si non, vous déconnez sévère), travaux de toiture ou simplement d’amélioration de l’immeuble… Tout ceci doit être compté.

Honnêtement, une fois le bien possédé, il est peu probable que vous en tiriez plus de 5%. Je dirais même que 4% me semble plus réaliste (en supposant que vous ayez bien acheté et tout bien fait, cela va sans dire. Investir, c’est énormément de boulot, vous ne ferez jamais mieux que les autres en ne vous foulant pas plus qu’eux). Ayant misé sur un immobilier parisien prenant de la valeur au long cours en moyenne (au delà des fluctuations à court et moyen terme), je peux ajouter 1% et revenir à 5, mettons. Ce qui n’est pas de la folie furieuse, surtout si l’on considère qu’il faut gérer le bien par dessus le marché.

C’est à ce moment-là que, sauf analyse précise, il est bon de sortir. Et d’investir le capital récupéré de manière financière (Note en passant : en ce qui me concerne, ne vivant plus en France, je ne suis pas obligé de me restreindre aux actions européennes éligibles au PEA pour éviter la fiscalité. Au UK, on peut inclure dans l’équivalent local du PEA des actions du monde entier, mais aussi des obligations). En gérant de l’autre bout du monde si vous le voulez, tout à la souris, de manière très liquide, en diversifiant le risque comme ça vous chante. Bref, c’est le moment de rester riche et non plus de le devenir.

« L’analyse précise », ce peut être deux choses. Soit une fenêtre fiscale sur les plus-values (je n’entre pas dans les détails, la loi française change si souvent que l’article serait périmé le temps de cliquer sur « publier »).

Soit une analyse personnelle vous indiquant que la valeur du bien devrait prendre un bon coup de boost en un temps relativement court. Par exemple, j’ai un appartement qui sera remboursé dans deux ans, mais diverses améliorations décidées par la mairie et la région, plus un événement important, me font penser qu’il peut être très lucratif d’attendre 6 ans avant de le mettre en vente (l’attente diminuant par ailleurs l’imposition sur les plus-value dans le système actuel). Donc a priori je continuerai à le faire tourner 4 ans au delà de son remboursement. Les règles ne sont que des guides qu’il faut adapter au coup par coup…

Dans tous les cas, prévoyez d’entrer en immobilier dès que possible, et de cramer toute votre capacité d’endettement (ce qui ne signifie pas acheter n’importe quoi n’importe comment !!!!!!!!) ; puis d’en sortir dès remboursement pour investir en finance (à laquelle vous vous serez bien entendu préalablement formé durant des années, quitte à n’y mettre que 100 balles par mois ou même moins).

Vous noterez que savoir entrer mais aussi sortir est une compétence utile dans d’autres domaines. En finance, pour commencer, bien évidemment. Mais pas seulement. Je pensais à ça à propos de la carrière de quelqu’un que je conseille depuis plusieurs années et qui a pris il y a deux ans, à l’âge 35 ans, un poste de direction générale de branche dans une boîte du CAC 40. C’était LA boîte qui pouvait lui permettre à la personne d’accéder à la responsabilité de DG très jeune. Il fallait entrer. Mais cette boîte est aussi limitée dans ce qu’elle peut proposer comme évolution, pour des tas de raisons (structure rigide, politique salariale basse du fait d’un secteur très largement mature dominé par le pouvoir de négociation des acheteurs et l’indifférenciation du produit, etc.) On prépare donc la sortie de cette société dans laquelle les gens restent pourtant beaucoup plus longtemps que la moyenne des entreprises.

Je serais cynique, je dirais que cette remarque sur le fait de savoir quand sortir pourrait tout autant s’appliquer à un certain nombre de couples que j’ai pu rencontrer. Mais nous ne sommes pas ici pour être cyniques. J’ai un autre blog pour ça.

Dans tout, sachez quand entrer, mais aussi quand sortir.

Vente immobiliere

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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