Je ne paye pas d’impôts sur mes revenus immobiliers (et vous ne devriez pas en payer non plus)

Pas d'impot

Comme vous le savez, j’ai des appartements. Ils sont mis en location meublée et génèrent des revenus. Pourtant, je ne paye pas d’impôt sur ces revenus, et ça durera encore un moment. Comment cela se fait-il ?

C’est très simple. Je tiens une comptabilité (enfin, à présent, j’ai une comptable, je l’ai fait quelques années moi-même, je comprends comment ça marche, mais ça a fini par me fatiguer). Je ne suis pas fiscaliste, et même dans ce cas, je ne pourrais pas vous dire exactement quel est le dispositif optimum pour votre cas sans le connaître. Mais voici comment ça se passe pour moi. Je rempli (entre autres…) un formulaire 2042C Pro dans lequel je renseigne, au titre de locations meublées, mon bénéfice dans le régime du bénéfice réel.

Et tout est là : je ne fais pas de bénéfice pour l’instant, et d’ici que j’en fasse, je pourrai même décider de revendre les appartements et de profiter de l’abattement fiscal sur la plus value, abattement qui augmente avec les années de détention.

Comment se fait-il que je ne fasse pas de bénéfice ? C’est très simple. Je crée un déficit. Il y a plusieurs charges que vous pouvez inclure dans votre activité afin de les déduire de vos recettes (de vos loyers, donc). Mais ce n’est pas ça le principal.

Le principal, c’est d’amortir vos bien. C’est l’amortissement de vos achats (et travaux) qui va vous permettre de ne pas payer d’impôts. L’amortissement, c’est une notion très simple.

Le principe général

Prenons un exemple général. Mettons que vous ayez une entreprise. Vous vendez quelque chose, ce qui vous fait des rentrées d’argent. Mais pour cette activité, vous avez des frais. Vous achetez peut-être des matières premières si vous fabriquez des objets ; si vous faites de l’achat-revente, vous achetez dès le départ (en gros par exemple) des objets finis. Dans tous les cas (et encore plus si vous vendez des services) vous payez des salaires, de l’électricité, des loyers, etc. Toutes ces charges se déduisent de vos recettes pour défénir votre bénéfice, et c’est sur cela que vous êtes imposé.

Mais pour effectuer sa tâche, l’entreprise peut aussi avoir besoin d’investissements beaucoup plus gros que les salaires mensuels ou les matières premières dont le coût est proportionnel à la production et donc à la vente.

Imaginons que vous fassiez 500 000 € de vente par an, mais que pour démarrer votre activité vous ayez acheté pour 2 millions d’€ de machines-outil (j’invente totalement, là). Il serait totalement injuste de vous déclarer en déficit d’1.5 million la première année (et ce chiffre serait très trompeur pour les investisseurs) puis ensuite bénéficiaire de 500 000 € par an, sur lesquels vous seriez imposé (j’imagine pour simplifier que vous n’avez aucune autre charge). Il est bien plus juste d’étaler la charge.

Si on estime que ce genre de matériel s’use et devient obsolète en 10 ans, il est imaginable que la norme comptable soit « d’amortir » le bien sur 10 ans, c’est à dire d’étaler la déclaration de ce que vous avez payé à l’achat sur 10 ans.

En clair, au lieu de déduire 2 millions la première année et 0 ensuite, vous déduirez 200 000 € par an durant 10 ans (et rebelotte si vous changer toutes vos machines au bout de 10 ans), et ne serez imposé chaque année que sur 300 000 €, ce qui semble plus réaliste, et aussi plus juste fiscalement.

Application à l’immobilier

Dans notre cas, pour effectuer votre activité, vous avez bien entendu investi dans des travaux et de l’ameublement (notez que seuls les biens supérieurs à 500 € sont amortissables), mais surtout, vous avez acheté le bien en lui-même, généralement un appartement. La norme comptable est d’amortir un bien immobilier sur 20 ans. Notez que pour amortir, il faut mettre le bien en location au moins trois ans.

Reprenons un exemple fictif. Vous achetez pour 400 000 € un bien (par exemple à Paris) que vous louez 1600 € par mois (je fais mieux que ce rapport-là avec mes techniques…), soit 19 200 € par an. On reste simple, aucune charge, simplement l’achat initial et les rentrées de loyers, constantes, identiques, sans vacance ni croissance.

Dans notre exemple simplifié, vous touchez 19 200 € de loyer par an, mais vous déduisez (vous amortissez) 20 000 € par an durant 20 ans. C’est à dire que vous déclarez un déficit foncier de 800 €… Pas d’impôt, donc.

Notez que votre déficit est reportable 10 ans. Du coup, même lorsque les loyers augmentent et finissent par passer au dessus des 20 000 €, vous commencez à utiliser votre report et vous restez à 0…

Bref, durant 20 ans, vous n’avez pas grande raison de payer des impôts sur votre bien. Si vous l’avez financé par crédit sur 20 ans, il est à vous à ce moment-là et vous touchez l’intégralité des loyers (moins les impôts, ce coup-ci). Ce peut-être aussi le moment de vendre, car si vous avez bien acheté, votre bien a considérablement pris (pourquoi croyez-vous que j’investisse à Paris ? Ah, oui, aussi parce que je connais très bien, et qu’on n’investit que dans ce qu’on connaît). La loi d’abattement sur l’immobilier change tout le temps, mais au moment où j’écris ces lignes, on peut estimer qu’elle est la plus défavorable de l’histoire et que ça ne peut que s’améliorer. Or elle est de 90% sur les plus-values au bout de 20 ans (100% au bout de 22).

Je résume : votre bien aura été financé en totalité par les loyers, vous n’aurez payé aucun impôt dessus, vous pouvez à présent le revendre avec une plus-value substantielle, et vous ne payez quasiment aucun impôt sur ce que vous touchez de la vente (0 si vous attendez 2 ans de plus et encaissez les loyers). Si on suppose que la valeur de votre bien a doublé en 20 ans (hypothèse raisonnable sur Paris – en ce qui me concerne, au moment de la signature, si je me débrouille bien, j’ai déjà gagné plus que le montant des travaux et des frais de notaire…), ça vous fait une génération spontanée de 800 000 € à ce moment-là…

Ca ne ressemble pas à une belle autoroute vers la liberté, ça ? Je vous aiderai à mettre tout ça en place.

    Libre Matt

    Matt a cessé de travailler à 41 ans, après avoir acquis son indépendance financière. Pas plus intéressé par ses emplois d'ingénieur que par l'idée d'être le plus riche du cimetière, il s'expatrie régulièrement en famille et vit librement ses passions.Il pratique donc de nouveau sa formation de doctorat (l'astrophysique), pratique la musique et en compose, tient un blog et plusieurs chaînes Youtube... Et, à temps partiel bien entendu, vous aide à vous libérer vous aussi grâce à ce site.

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